Studio Commerciale e Tributario Menichetti - Commercialista Firenze

Guida al Contratto di Mutuo

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Il Mutuo è un contratto tra due parti, nel quale una, detta Mutuante, consegna una certa somma di denaro all’altra, detta Mutuatario, il quale si impegna a restituirla in un certo lasso di tempo.
Il Mutuo è regolato dal Capo XV del Libro IV del Codice Civile, articoli dal 1813 al 1822.

Articolo 1813 – Nozione di Mutuo
Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità (1782).

Tipologie di Mutuo

Per il rimborso del capitale prestato, è previsto il pagamento di una quota di interessi, che variano in base alla durata del prestito.

Articolo 1815 – Interessi
Salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante. Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell’art. 1284.

Esistono varie tipologie di mutuo applicate dalle banche, spesso vengono costruite su misura per ogni tipologia di cliente. Le principali tipologie, dalle quali poi derivano tutte le altre, sono tre:

Mutuo a Tasso Fisso: In questo caso il tasso di interesse del mutuo viene fissato al momento della stipula e resta uguale per tutta la durata del prestito. Con il tasso fisso il mutuatario si protegge degli aumenti dei tassi di mercato, ai quali è soggetto il mutuo a tasso variabile, questo tipo di tasso è consigliabile a chi vuole essere certo dell’importo della rata da pagare ad ogni scadenza. Il mutuatario, in questo caso, non beneficia di eventuali riduzioni dei tassi di mercato, quindi dovrebbe scegliere questo tipo di tasso chi ha previsioni al rialzo dei tassi di mercato. Spesso il tasso fisso è più alto rispetto al variabile.

Mutuo a Tasso Variabile: In questo caso la rata è variabile perchè il tasso non resta uguale per tutta la durata del mutuo, ma segue le variazioni di un parametro di riferimento. Il rischio per il mututatario è l’aumento della rata a seguito dell’aumento dei tassi di mercato ai quali è legato il tasso di interesse. Il tasso variabile è consigliabile a chiunque voglia un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato. Solitamente i tassi variabili inizialmente sono più bassi rispetto a quelli fissi per prestiti di uguale durata.

Mutuo a Tasso Misto: In questo caso il tasso è, come dice la parola, un mix tra i due tassi precedenti, infatti si puà passare da fisso a variabile, e viceversa, a determinate scadenze, che possono essere fisse oppure variabili in base a determinate condizioni previste dal contratto stesso. I vantaggi e gli svantaggi sono quelli dei due tassi precedenti nei relativi periodi.

Eurirs, Euribor e Spread

In tutte le tipologie di mutuo, il tasso di interesse viene determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari, solitamente sono l’Eurirs per il tasso fisso e l’Euribor per il tasso variabile. A questi parametri viene aggiunta una maggiorazione da parte degli intermediari (Banche) che viende detta Spread. La somma di questi due parametri ci da il tasso di interesse finale.

Imposte e altre spese

Per i mutui concessi dagli istituti bancari è prevista un’imposta del 2% dell’ammontare complessivo del mutuo richiesto. Per i mutui stipulati per l’acquisto della prima casa del mutuatario è prevista un’agevolazione sull’imposta, che scende allo 0,25%. Tale imposta è trattenuta direttamente dall’istituto di credito.

Tra le altre spese accessorie troviamo:

  • Le spese di istruttoria chieste dalla Banca per avviare la pratica di mutuo
  • Le spese di perizia per la valutazione dell’immobile
  • Le spese notarili per la stipula del contratto di mutuo e per l’iscrizione dell’ipoteca
  • Le spese assicurative per danni sull’immobile richieste dalla Banca
  • Le spese per assicurazioni, conti correnti, ecc. eventualmente richieste dalla Banca per l’erogazione del mutuo

Il Piano di Ammortamento

Con il termine Piano di ammortamento si intende il piano di restituzione del finanziamento. Nel piano di ammortamento vengono indicate le scadenze (mensili, trimestrali, ecc), l’importo della rata (suddiviso tra quota capitale quota interessi) ed il tasso di interesse. Nel mutuo a tasso fisso ogni rata sarà uguale e predeterminata perchè appunto il tasso rimane invariato per tutta la durata del finanziamento, nel mutuo a tasso variabile, invece, l’importo della rata può variare a causa della variazione del tasso di interesse.
Alla fine di ogni anno la Banca fornisce al mutuatario una certificazione nella quale riepiloga la somma degli interessi pagati nell’anno, i quali, nel caso di mutuo “prima casa”, saranno detraibili in fase di dichiarazione dei redditi (modello Unico / 730). Oltre agli interessi viene indicata la quota capitale residua, sulla quale matureranno gli interessi per il restante periodo di tempo.
In Italia, il piano di ammortamento più diffuso è il “piano di ammortamento alla francese”, nel quale ogni rata è composta da una quota capitale crescente ed una quota interessi decrescente, quindi inizialmente il mutuatario pagherà soprattutto interessi e via via diminuiranno, fino ad arrivare alle ultime rate nelle quali prevarrà la quota capitale sulla quota interessi.

Le agevolazioni fiscali

Per la stipula del mutuo per l’acquisto della prima casa sono previste delle agevolazioni fiscali, per prima cosa, come detto in precedenza, è prevista un’agevolazione sull’imposta sul mutuo, che scende dal 2% allo 0,25%.
Inoltre è possibile detrarre dall’IRPEF gli interessi pagati annualmente. La detrazione spetta nella misura del 19% per un massimo di Euro 4.000,00 di interessi. La quota interessi detraibili deve essere riproporzionata in base al valore dell’immobile ed al capitale finanziato con il mutuo.
Oltre agli interessi è possibile detrarre le spese notarili (non l’onorario del notaio per l’atto di acquisto dell’immobile), l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca, le spese di istruttoria, quelle di perizia, le spese di mediazione, ecc. Tali detrazioni vengono effettuate annualmente al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi (Modello Unico / 730), presso un Commercialista abilitato.

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2017-06-22T12:51:55+00:00 Categories: Approfondimenti, Fisco, Immobili|Tags: , , , |